Ratgeber

Drohnenaufnahmen bei Immobilien: was erlaubt ist

Wann die Drohne über dem Objekt fliegen darf, wann eine Zustimmung oder Freigabe nötig ist und was Sie als Makler vor dem Termin klären sollten. Aus der Praxis, mit dem Stand der Regeln vom Oktober 2026.

Von Maurice Veith, Immobilienfotograf · Stand: 20. Oktober 2026

Kurz gesagt

—Für Luftbilder eines Hauses braucht es meist keine Genehmigung einer Behörde, aber die Zustimmung des Eigentümers, über dessen Grundstück die Drohne fliegt.

—Über fremde Wohngrundstücke fliegt die Drohne nur mit Zustimmung der Nachbarn. Ohne sie bleibt sie über dem Objekt selbst oder über öffentlichem Grund.

—Rund um Flughäfen liegen Kontrollzonen. Am Flughafen Stuttgart gelten dort seit dem 6. August 2026 neue Regeln, im Kernbereich braucht jeder Flug eine Einzelfreigabe.

—Schutzgebiete, Bahnlinien, Bundesstraßen, Krankenhäuser und Industrieanlagen haben eigene Abstände und Bedingungen.

—Ob ein Standort betroffen ist, zeigt die amtliche Karte auf dipul.de. Ich prüfe das vor jedem Drohnenauftrag.

Die Grundregeln für jeden Flug

Seit 2021 gilt für Drohnen in der ganzen EU dasselbe Recht. In Deutschland ergänzt es die Luftverkehrs-Ordnung, vor allem mit Regeln für sogenannte geografische Gebiete. Immobilienaufnahmen laufen fast immer in der offenen Kategorie. Dort ist keine Einzelgenehmigung nötig, solange die Grenzen eingehalten werden:

—Höchstens 120 Meter über Grund

—Die Drohne bleibt immer in Sichtweite des Piloten

—Kein Flug über Menschenansammlungen

—Der Betreiber ist beim Luftfahrt-Bundesamt registriert, die Drohne trägt seine Registrierungsnummer

—Eine Haftpflichtversicherung ist in Deutschland Pflicht

—Der Pilot hat je nach Drohne und Abstand zu Unbeteiligten einen EU-Kompetenznachweis (A1/A3) oder das Fernpilotenzeugnis A2

Ob ein Flug gewerblich oder privat ist, spielt für diese Einordnung keine Rolle. Ich fliege mit EU-Drohnenlizenz (A1/A3 und A2) und Haftpflichtversicherung.

Das eigene Objekt: Zustimmung des Eigentümers

Wohngrundstücke darf eine Drohne mit Kamera nur überfliegen, wenn der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte ausdrücklich zustimmt. So steht es in § 21h der Luftverkehrs-Ordnung. Es gibt eng gefasste Ausnahmen, etwa ab 100 Metern Flughöhe unter weiteren Bedingungen. Für Immobilienfotos spielen sie praktisch keine Rolle.

Beim Verkauf ist die Zustimmung meist schnell geklärt, weil der Eigentümer die Aufnahmen selbst möchte. Ist das Haus vermietet, holen Sie am besten auch die Zustimmung der Mieter ein: Sie nutzen das Grundstück und sind von den Bildern im Zweifel betroffen. Sinnvoll ist eine kurze schriftliche Bestätigung, etwa per E-Mail.

Nachbarn und Nachbargrundstücke

Für die Nachbargrundstücke gilt dieselbe Regel: Überflogen werden sie nur mit Zustimmung. Die Flugroute wird deshalb so geplant, dass die Drohne über dem Objekt selbst oder über öffentlichem Grund bleibt. Bei Reihen- und Doppelhäusern ist das eigene Grundstück schmal, dort braucht die Planung besondere Sorgfalt.

Auf einem Luftbild sind Nachbarhäuser fast immer zu sehen, das lässt sich nicht vermeiden. Personen, Kennzeichen und Einblicke in fremde Gärten gehören aber nicht ins Exposé. Nachbargrundstücke halte ich in den Luftbildern unscharf.

Ein Tipp aus der Praxis: Sagen Sie den direkten Nachbarn vorher kurz Bescheid. Eine Drohne über dem Garten sorgt sonst schnell für Unruhe, auch wenn alles erlaubt ist.

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In Flughafennähe: die Kontrollzone Stuttgart

Um größere Flughäfen liegt eine Kontrollzone, in der die Flugsicherung den Luftraum überwacht. Drohnen brauchen dort eine Freigabe der DFS Deutsche Flugsicherung. Am Flughafen Stuttgart gilt seit dem 6. August 2026 ein neues Verfahren mit vier Zonen:

—Zone 1, der Kernbereich am Flughafen und entlang der An- und Abflugrichtung: Jeder Flug braucht eine Einzelfreigabe, unabhängig von der Höhe.

—Zonen 2 und 3, im Umkreis von vier beziehungsweise sechs Kilometern: Eine allgemeine Freigabe gilt bis 25 beziehungsweise 45 Meter Höhe.

—Zone 4, der übrige Teil der Kontrollzone: Die allgemeine Freigabe reicht bis mindestens 50 Meter über Grund.

Die allgemeine Freigabe gilt nur unter Bedingungen, unter anderem bei ausreichender Sicht und ohne kurzfristige Luftraumbeschränkungen am Flugtag. Für Zone 1 und für alles oberhalb der Zonenhöhen wird eine Einzelfreigabe bei der DFS beantragt. Die Bearbeitung dauert in der Regel rund zwei Wochen. Für Objekte auf den Fildern rund um den Flughafen heißt das: früh planen.

Auch andere Flughäfen haben Kontrollzonen, am Bodensee etwa Friedrichshafen. Dort können eigene Verfahren gelten.

Weitere Gebiete mit eigenen Regeln

Die Luftverkehrs-Ordnung nennt weitere Gebiete, in denen nur mit Zustimmung oder unter Auflagen geflogen werden darf. Für Immobilien sind vor allem diese wichtig:

—Naturschutzgebiete und bestimmte weitere Schutzgebiete, am Bodensee etwa das Eriskircher Ried zwischen Friedrichshafen und Langenargen: nur mit Zustimmung der Naturschutzbehörde oder unter engen Bedingungen

—Bahnanlagen, Bundesstraßen und Bundeswasserstraßen wie der Neckar: 100 Meter seitlicher Abstand, näher nur unter Bedingungen oder mit Zustimmung

—Krankenhäuser, Industrieanlagen und Behörden: 100 Meter Abstand, außer der Betreiber stimmt zu

—Freibäder und Badestrände: nur außerhalb der Badezeiten

Welche Gebiete an einer Adresse liegen, zeigt die Karte der Digitalen Plattform Unbemannte Luftfahrt auf dipul.de. Verbindlich bleiben die amtlichen Veröffentlichungen. Am Flugtag kommen kurzfristige Beschränkungen hinzu, die ich vor dem Start prüfe.

Was Sie als Makler vor dem Termin klären sollten

—Die genaue Adresse, damit Standort und Zonen vorab geprüft werden können

—Die Zustimmung des Eigentümers, bei vermieteten Objekten auch der Mieter

—Eine kurze Info an die direkten Nachbarn

—Einen Ausweichtermin: Bei starkem Wind oder Regen fliegt die Drohne nicht

—In der Kontrollzone am Flughafen rund zwei Wochen Vorlauf für eine Einzelfreigabe

—Autos, Mülltonnen und Gartengeräte vor dem Haus wegräumen, aus der Luft fällt alles auf

Was am Haus selbst vorbereitet werden sollte, steht in der Checkliste zum Fototermin.

Rechtsgrundlagen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 20. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die amtlichen Texte:

—Durchführungsverordnung (EU) 2019/947

—§ 21h Luftverkehrs-Ordnung

—Karte der geografischen Gebiete auf dipul.de

—Drohnenflüge in Kontrollzonen: Informationen der DFS

Häufige Fragen

FAQ — Drohne am Objekt

Braucht man für Drohnenaufnahmen einer Immobilie eine Genehmigung?

Meist keine Genehmigung einer Behörde, aber die ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers oder Nutzungsberechtigten, weil über ein Wohngrundstück geflogen wird. In der Kontrollzone eines Flughafens ist zusätzlich eine Freigabe der Flugsicherung nötig. In Schutzgebieten und in der Nähe von Bahnlinien, Bundesstraßen oder Krankenhäusern gelten eigene Regeln.

Darf die Drohne über das Nachbargrundstück fliegen?

Nur, wenn die Nachbarn ausdrücklich zustimmen. Ohne Zustimmung bleibt die Drohne über dem Objekt selbst oder über öffentlichem Grund. Nachbargrundstücke halte ich in den Luftbildern unscharf.

Wie hoch darf eine Drohne über einem Haus fliegen?

In der offenen Kategorie höchstens 120 Meter über Grund. In der Kontrollzone rund um den Flughafen Stuttgart gelten je nach Zone niedrigere Höhen, im Kernbereich braucht jeder Flug eine Einzelfreigabe.

Wie viel Vorlauf braucht ein Drohnenflug in Flughafennähe?

Im Kernbereich der Kontrollzone braucht jeder Flug eine Einzelfreigabe der DFS, die Bearbeitung dauert in der Regel rund zwei Wochen. Weiter außen gilt seit dem 6. August 2026 eine allgemeine Freigabe bis zu festgelegten Höhen, dort ist kein eigener Antrag nötig.

Was kosten Drohnenaufnahmen für eine Immobilie?

Drohnenaufnahmen kosten ab 99 € netto für 4–6 Luftbilder. Im Premium-Paket für 490 € netto sind Außenaufnahmen, Drohne und Video zusammen enthalten.