Ratgeber

Virtual Staging im Exposé richtig kennzeichnen

Seit August 2026 gelten EU-Regeln für KI-Bilder. Was das für virtuell möblierte Immobilienfotos bedeutet, wo der Hinweis hingehört und welche Bearbeitung auch mit Hinweis nicht in ein Exposé gehört.

Von Maurice Veith, Immobilienfotograf · Stand: 20. Oktober 2026

Kurz gesagt

—Virtuell möblierte Fotos müssen als solche erkennbar sein. Kommen die Möbel per KI ins Bild, verlangt das seit dem 2. August 2026 auch die EU-KI-Verordnung.

—Der Hinweis gehört direkt ins Bild und zusätzlich in den Exposétext, nicht nur ans Ende des Exposés.

—Normale Bildbearbeitung wie Belichtung, Farbe und Perspektive muss nicht gekennzeichnet werden.

—Tabu bleiben auch mit Hinweis: Mängel verdecken, feste Bauteile verändern, den Ausblick austauschen.

—Am besten steht das unbearbeitete Foto gleich daneben.

Was sich im August 2026 geändert hat

Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Artikel 50 der EU-KI-Verordnung. Wer ein KI-System beruflich nutzt und damit Bilder erzeugt oder verändert, die echte Orte oder Gegenstände realistisch zeigen und für echt gehalten werden könnten, muss offenlegen, dass sie künstlich erzeugt oder verändert sind. Die Verordnung nennt solche Inhalte Deepfakes.

Ein virtuell möbliertes Foto eines echten Wohnzimmers passt genau auf diese Beschreibung: Der Raum ist echt, die Möbel sind es nicht, und auf den ersten Blick sieht man den Unterschied nicht. Nach verbreiteter Auffassung fällt Virtual Staging per KI deshalb unter die Kennzeichnungspflicht. Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden.

Unabhängig davon gilt das Wettbewerbsrecht: Ein Exposé darf nicht in die Irre führen. Das betrifft jedes Bild, das einen anderen Zustand zeigt, als Käufer vor Ort vorfinden, ganz gleich, ob es mit KI oder klassisch am Rechner bearbeitet wurde.

Ob ältere Exposés aus der Zeit vor August 2026 nachträglich angepasst werden müssen, ist nicht abschließend geklärt. Ein Hinweis an den Bildern schadet in keinem Fall.

Drei Arten der Bearbeitung

In der Praxis hilft eine einfache Einteilung:

—Bildbearbeitung: Belichtung, Weißabgleich, Perspektive, ein aus mehreren Aufnahmen zusammengesetzter Fensterblick. Das Bild zeigt, was im Raum ist. Ein Hinweis ist nicht nötig.

—Virtual Staging: Möbel, Teppiche und Deko kommen digital in einen echten, leeren Raum. Boden, Wände, Fenster und Ausblick bleiben, wie sie sind. Ein Hinweis ist Pflicht.

—Visualisierung: Auch Böden, Küche, Licht oder der Ausbau werden verändert, etwa bei Rohbauten oder Sanierungsobjekten. Solche Bilder zeigen einen möglichen Zustand und müssen deutlich als Visualisierung gekennzeichnet sein, nie als Ist-Zustand.

Kinderzimmer im Bauzustand mit Estrich und weißen Wänden – Karlsruhe-Grötzingen — Aus einem Sanierungsprojekt in Karlsruhe-Grötzingen: links der Bauzustand, rechts ein möglicher Ausbau mit Boden, Licht und Einrichtung. Ein solches Bild gehört als Visualisierung gekennzeichnet.

Visualisierung desselben Kinderzimmers mit Holzboden, Bett und Regal – Karlsruhe-Grötzingen — Aus einem Sanierungsprojekt in Karlsruhe-Grötzingen: links der Bauzustand, rechts ein möglicher Ausbau mit Boden, Licht und Einrichtung. Ein solches Bild gehört als Visualisierung gekennzeichnet.

Wie der Hinweis aussehen sollte

Der Hinweis gehört direkt ins Bild, gut lesbar, zum Beispiel als kurze Zeile in einer Ecke. Eine Angabe nur in den Metadaten oder am Ende des Exposés reicht nicht: Auf Portalen erscheint das Titelbild allein in der Trefferliste, und beim Weiterleiten oder Teilen gehen Bildunterschriften verloren. Bewährte Formulierungen:

—„Virtuell möbliert – Einrichtung nicht im Kaufpreis enthalten“

—„Digital eingerichtet – der Raum wird unmöbliert übergeben“

—„Visualisierung – zeigt einen möglichen Ausbauzustand“

Zusätzlich gehört ein Satz in den Exposétext, und das unbearbeitete Foto sollte daneben stehen. Interessenten sehen dann beides: den Raum, wie er ist, und wie er wirken kann.

Was auch mit Hinweis nicht geht

Ein Hinweis macht nicht jede Bearbeitung zulässig. In ein Exposé gehören keine Bilder, die den tatsächlichen Zustand verschleiern:

—Risse, Feuchtigkeitsflecken, Schimmel oder Schäden wegretuschieren

—Feste Bauteile wie Fenster, Türen, Böden, Heizkörper oder Einbauten verändern, ohne das Bild als Visualisierung auszuweisen

—Den Blick aus dem Fenster austauschen oder Nachbargebäude entfernen

—Möbel in unrealistisch kleinen Maßen einsetzen, damit der Raum größer wirkt

Wer im Exposé ein virtuell möbliertes Foto sieht und bei der Besichtigung einen leeren Raum vorfindet, ist nicht enttäuscht, wenn er es vorher wusste. Enttäuscht ist er, wenn das Foto etwas versprochen hat, das es nicht gibt.

So arbeite ich

Virtual Staging liefere ich im Bild gekennzeichnet und auf Wunsch in mehreren Stilen. Grundlage sind die Fotos vom Termin, bei denen leere Räume von vornherein so aufgenommen werden, dass sie sich gut möblieren lassen. Ein Bild kostet ab 29 €, geliefert wird in der Regel innerhalb von 48 Stunden.

Mehr dazu und Vorher-Nachher-Beispiele auf der Seite Virtual Staging.

Rechtsgrundlagen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 20. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zum Einzelfall hilft eine Anwältin oder ein Anwalt für Wettbewerbsrecht. Maßgeblich sind die amtlichen Texte:

—Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Artikel 50

—§ 5 UWG: Irreführende geschäftliche Handlungen

Häufige Fragen

FAQ — Staging kennzeichnen

Muss Virtual Staging im Exposé gekennzeichnet werden?

Ja. Virtuell möblierte Fotos dürfen nicht den Eindruck erwecken, der Raum sei so eingerichtet; das verbietet schon das Wettbewerbsrecht. Seit dem 2. August 2026 verlangt zusätzlich die EU-KI-Verordnung, realistische KI-Bilder echter Räume offenzulegen.

Wo muss der Hinweis stehen?

Direkt im Bild, gut lesbar, und zusätzlich im Exposétext. Ein Hinweis nur am Ende des Exposés oder in den Metadaten reicht nicht, weil Bilder auf Portalen und beim Teilen einzeln erscheinen.

Muss normale Bildbearbeitung gekennzeichnet werden?

Nein, solange das Bild den tatsächlichen Zustand zeigt: Belichtung, Farbe, Perspektive oder ein aus mehreren Aufnahmen zusammengesetzter Fensterblick. Ein Hinweis wird nötig, sobald Möbel ergänzt oder feste Bauteile verändert werden.

Darf man mit Virtual Staging auch renovieren?

Nur als deutlich gekennzeichnete Visualisierung. Neue Böden, eine andere Küche oder ein ausgebautes Dachgeschoss zeigen einen möglichen Zustand und dürfen nie wie ein Foto des Ist-Zustands wirken.

Was kostet Virtual Staging?

Virtual Staging kostet ab 29 € pro Bild, geliefert wird in der Regel innerhalb von 48 Stunden.